Condômino que realizou acordo para pagamento de cotas condominiais em aberto é inadimplente?

por Amanda Accioli

Esse é um dos temas que mais gera polêmica quando a discussão é a dívida condominial.

Precisamos lembrar inicialmente que, o Código Civil, no Artigo 1.336, inciso I, determina que os condôminos têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção, e o Artigo 1.335, inciso III, determina que os condôminos têm o direito de participar e votar nas Assembleias, desde que esteja quite com suas obrigações condominiais.

Se interpretarmos restritivamente o Código Civil, entende-se que, se há cotas condominiais em aberto, o condômino não poderia participar ou votar em assembléia. Porém, existem algumas exceções com a possibilidade de, em alguns assuntos determinados, por exemplo, no caso de sorteio de vagas, alteração da fachada, e outras matérias relativas ao direito de propriedade que demandem quorum específico, eles possam votar.

E o que podemos verificar desta interpretação restritiva do Código Civil e das exceções mencionadas? Notamos que o direito de propriedade não pode ser ferido ou submetido à questão relativa à inadimplência, afinal, mesmo que esteja inadimplente, o condômino não perde a condição de proprietário de sua unidade e da sua fração das áreas comuns.

Os condôminos inadimplentes podem sim firmar acordos com o Condomínio com o intuito de quitar as dívidas condominiais, e isso será formalizado por meio de um Acordo de Confissão de Dívida, que determina a forma de pagamento, o valor total e as obrigações decorrentes e após firmado o acordo para parcelamento das cotas em atraso, há a novação da dívida, visto que o condômino (devedor) contrai com o Condomínio (credor) uma nova dívida para extinguir e substituir a anterior, de acordo com o que determina o Artigo 360, inciso I do Código Civil:

“Art. 360. Dá-se a novação:

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;”

Este acordo sendo cumprido, ou seja, sendo pago nos dias de seus vencimentos pelo condômino (não esquecer que este deverá adimplir também as cotas condominiais relativas aos meses vincendos), o entendimento é de que este condômino está adimplente, podendo votar nas Assembleias, pois houve a novação da dívida, ou seja, as cotas em aberto abrangidas pela Confissão de Dívida extinguem a dívida anterior, fazendo com que o condômino retorne à condição de adimplente.

E se o acordo não for cumprido?

Neste caso, se ele não for cumprido em qualquer um de seus termos, o condômino retorna à condição de inadimplente, não podendo exercer seu direito a voto, salvo se a matéria versar sobre o direito de propriedade como verificamos em algumas exceções citadas neste artigo.

Segundo a doutrina, “(…) a transformação de uma obrigação em outra, ou melhor, a extinção de uma obrigação mediante a constituição de uma obrigação nova que se substitui à anterior, distinguindo-se a prestação antiga da nova seja pelo valor ou a natureza da prestação, seja por modificação do credor ou devedor”.[1]

[1] WALD, Arnold. Obrigações em Contratos. 6ª Ed. RT; São Paulo, 1983. P.69.

Assim sendo, entendo que se deve permitir que o condômino que firmou acordo com o condomínio no sentido de efetuar o pagamento das cotas condominiais em aberto e que, por meio deste acordo, efetua os pagamentos devidamente em seus vencimentos, não deve ser considerando inadimplente, podendo participar e votar nas assembleias que forem realizadas.

E se o Condomínio quiser manter este condômino como inadimplente até que o acordo firmado seja finalizado?

Entendo que este pode exercer seu direito de ação, ingressando com medida judicial em face do condomínio pleiteando danos morais em razão da proibição de participar das decisões assembleares, visto a novação da dívida formalizada pelo acordo.

[1] WALD, Arnold. Obrigações em Contratos. 6ª Ed. RT; São Paulo, 1983. P.69.

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2 comentários

Alexandre Marques 5 de fevereiro de 2021 - 6:17 am

Amanda, excelente ponderação sobre o tema, só discordo, modestamente, de que se trataria de novação da dívida nos termos do artigo 360 e seguintes do CC, veja o que diz o artigo 361 do mesmo diploma legal:
Art. 361. Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira.

Ou seja, deve constar do instrumento celebrado entre as partes o animus novandi de forma inequívoca, o que em se tratando de débito condominial que é obrigação “propter rem”, como sabe, é exceção.

Do contrário trata-se de simples acordo entre as partes.

É exatamente o caso em se tratando do débito condominial o “acordo para pagamento” é apenas uma confirmação da primeira obrigação e não há mudança no objeto da dívida, das partes e dos valores geradores da nova obrigação, ou seja, há apenas uma atualização dos comentários legais incidentes sobre a dívida que é a mesma na essência. Não há ainda mudança nas garantias, pois a obrigação continua sendo propter rem. Assim, não creio que se trate de “novação” no sentindo da lei, mas de simples acordo privado entre as partes.

Nesse sentido o AREsp 1161015 SC 2017/0216284-2 (STJ) e REsp 1419087 SP 2013/0381820-8 (STJ).

No mais, concordo com sua posição de que estando o acordo em dia, ele, devedor, está adimplente com a obrigação podendo isento das limitações do inciso III do Art. 1.335 do CC.

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Amanda Accioli 12 de fevereiro de 2021 - 2:44 pm

Que honra tê-lo por aqui Dr. Alexandre Marques!
Irei rever meu posicionamento diante deste respeitável posicionamento que já era estudado, mas agora irei me dedicar ainda mais.
Muito obrigada pela sua visita e por dedicar alguns minutos seus ao debate.
Um forte abraço
Amanda Accioli

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